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注意!土地增值税清算时,这3个问题可别搞错了~

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注意!土地增值税清算时,这3个问题可别搞错了~

【问题1

清算土地增值税时可以扣除的税费是否包括以下内容:增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税?

【答案】

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》 (国家税务总局公告2016年第70号)第三条第(一)项规定,营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

根据上述法规规定,清算土地增值税时可以扣除的税费包括:城建税、教育费附加、地方教育费附加,但是不包括增值税、企业所得税。

【问题2

房地产企业在清算土地增值税时,销售费用、管理费用及财务费用怎么扣除扣除的标准是多少?有具体的文件吗?

【答案】

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)取得土地使用权所支付的金额、(二)开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)取得土地使用权所支付的金额、(二)开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

根据上述规定,财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他销售费用、管理费用及财务费用,按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,销售费用、管理费用、财务费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

【问题3

取得的建筑服务增值税发票备注栏中没有建筑服务发生地和项目名称,土地增值税清算时可以扣除吗?

【答案】

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第五条规定,营改增后,土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票,应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定,在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称,否则不得计入土地增值税扣除项目金额。

根据上述规定,取得的建筑服务增值税发票备注栏中没有建筑服务发生地和项目名称,土地增值税清算时不可以扣除。

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