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商铺原价出售需要缴税吗?

作者:宏兴会计集团网址:http://www.hxkjzg.com

问:108万买的商铺如果原价卖,要缴多少税?

  解答:

  需要区分很多种情况。

  (一)出售方属于个人

  假如有购买发票证明是原价出售的,只是不需要缴纳个人所得税。

  对于商铺出售,几乎不存在税收优惠政策,因此个人出售商铺涉及到增值税及其附加税费、印花税。

  1.增值税及其附加

  《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第四条规定:“小规模纳税人转让其取得的不动产,除个人转让其购买的住房外,按照以下规定缴纳增值税:

  (一)小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

  (二)小规模纳税人转让其自建的不动产,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

  除其他个人之外的小规模纳税人,应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。”

  因此,对于小规模纳税人(个人也属于)出售不动产需要区分为外购与自建两种情形,然后按照上述规定计算应缴纳的增值税。如果个人是外购的商铺原价出售,只要价格是公允的,且有原购买发票证明是原价出售的,按照上述规定计算的应交增值税就为零。

  附加税费是指城建税、教育费附加、地方教育费附加等,是根据实际缴纳的增值税计算的。

  2.印花税

  商铺转让,属于不动产转让,根据2022年7月1日正式实施的《印花税法》规定,不动产转让需要按照“产权转移数据”缴纳印花税,税率为价款的万分之五。

  个人出售商铺即便是原价出售,也是需要缴纳印花税的(包括企业)。

  (二)出售方属于企业的

  1.企业所得税

  企业出售商铺,取得的收入应作为当期的财产转让收入,计入当期应税收入;商铺原购买价款和税法等作为计税基础,减去已经依法税前扣除的折旧额,剩余金额可以在当期进行税前扣除。

  因此,企业即便是原价出售,如果前期已经有折旧额税前扣除过,出售依然会产生固定资产处置利得,增加当期的应纳税所得额。

  2.增值税

  企业分为增值税小规模纳税人和一般纳税人。小规模纳税人出售商铺的增值税处理,详见前面“出售方属于个人”的内容,不再赘述。

  《国家税务总局关于发布<纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第14号)第三条规定:“一般纳税人转让其取得的不动产,按照以下规定缴纳增值税:

  (一)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

  (二)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法计税,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

  (三)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

  (四)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产,选择适用一般计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

  (五)一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。

  (六)一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产,适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用,按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。”

  对于一般纳税人出售不动产,增值税规定与计算就比较复杂了,需要区分上述6种情况。不管哪种情况,作为一般纳税人在原价出售商铺时,都是需要计算应缴纳增值税税额的。


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