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房地产企业将开发商品房分配给股东如何纳税

作者:宏兴会计集团网址:http://www.hxkjzg.com

一、房地产企业将开发的商品房分配给股东,主要涉及增值税、土地增值税、企业所得税以及印花税等。


  1、增值税。有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产应当缴纳增值税。所谓有偿,是指取得货币、货物或者其他经济利益。房地产企业以房屋抵偿应分配的股息红利,所抵偿的债务可以理解为以货物换取了“其他经济利益”,符合“有偿”转让不动产的情况,所以,房地产企业将开发的商品房分配给股东,属于有偿销售不动产行为,应当缴纳增值税。而不属于增值税中的“视同销售”行为。在计税价格确定上,对无销售价格或价格明显偏低,主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为:组成计税价格=成本×(1+成本利润率)。成本利润率由国家税务总局确定。


  2、土地增值税。根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)以及《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。根据上述规定,房地产开发企业将开发的商品房分配给股东,应缴纳土地增值税。


  3、企业所得税。国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。因此,房地产公司将开发的商品房分配给股东,应当视同销售,依法确认企业所得税收入。


  4、印花税。房地产企业以开发的商品抵偿应支付股东的股息红利,其实质为销售、分红两笔业务。根据《中华人民共和国印花税法》附件《印花税税目税率表》规定,产权转移数据包括土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移),转让包括买卖(出售)、继承、赠与、互换、分割。因此,房地产企业将开发的商品房分配给股东发生产权转移,应当缴纳印花税。


  二、房地产企业将开发的商品房分配给股东,作为股东分得的房屋主要涉及印花税、契税、企业所得税,如果是自然人股东,还涉及个人所得税。


  1、印花税。股东受让分配的房屋按照正常购买商品房一样,按照产权转移数据计算缴纳印花税。


  2、契税。契税法规定,转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依法缴纳契税。所称转移土地、房屋权属,包括房屋买卖等。房地产企业以开发产品分配给股东,其实质就是销售、分配两笔业务,因此,股东分得的房屋应当依法缴纳契税。


  3、企业所得税。法人股东取得分配的房产,一方面确认固定资产,同时确认投资收益。根据《企业所得税法》第二十六条第二项规定,符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益,为免税收入。


  4、个人所得税。按照《中华人民共和国个人所得税法》第二条、第三条的规定,个人股东对公司的税后利润进行分配的应当按照利息、股息、红利所得适用20%的税率。《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条规定,个人所得的形式,包括现金、实物、有价证券和其他形式的经济利益;所得为实物的,应当按照取得的凭证上所注明的价格计算应纳税所得额,无凭证的实物或者凭证上所注明的价格明显偏低的,参照市场价格核定应纳税所得额。


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