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房地产企业缴纳的土地闲置费如何财税处理

作者:宏兴会计集团网址:http://www.hzkjzg.com

根据《闲置土地处置办法》(中华人民共和国国土资源部令第53号)第十四条第(一)项规定,未动工开发满一年的,由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后,向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》,按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。根据《财政部关于土地闲置费、城镇垃圾处理费划转税务部门征收的通知》(财税[2021]8号)以及《国家税务总局等五部门关于土地闲置费城镇垃圾处理费划转有关征管事项的公告》(国家税务总局 财政部 自然资源部 住房和城乡建设部 中国人民银行公告2021年第12号)的规定,自2021年7月1日起,将自然资源部门负责征收的土地闲置费划转至税务部门征收。

  一、土地闲置费是否抵减增值税销售额?房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)规定,“向政府部门支付的土地价款”,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时,应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

  由此可见,房地产企业适用一般计税方法计算缴纳增值税销售额时可扣除的土地价款包括三部分:1.向政府部门支付的土地出让金;2.向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等;3.向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用。由于土地闲置费并非土地出让金,不能视同土地出让价款抵减相应的增值税销项税额。

  二、土地闲置费是否允许土地增值税税前扣除?根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第四条规定,地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。因此,土地闲置费不得计入土地增值税扣除项目,不得从土地增值税中扣除。

  三、土地闲置费是否允许企业所得税税前扣除?土地闲置是因为当事人未动工开发建设或者是已动工开发但不符合要求,是消极不作为的结果。征缴土地闲置费属于行政事业收费行为,不属行政处罚行为。根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)第二十七条规定,开发产品计税成本支出的内容如下:(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。根据上述规定,房地产企业缴纳的土地闲置费作为开发成本在企业所得税税前扣除。

  四、土地闲置费是否缴纳契税?《契税法》(主席令第五十二号)第四条规定,契税的计税依据:(一)土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款;……以及《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号)第二条第(五)项规定,土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

  从上述政策来分析,房地产企业缴纳的土地闲置费是受让土地之后因土地闲置而征收的行政事业性收费,不组成契税的成交价格,不需要缴纳契税。

  五、土地闲置费如何会计处理?《财政部关于印发<企业产品成本核算制度(试行)>的通知》(财会[2013]17号)第二十六条规定,房地产企业一般设置土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用等成本项目。土地征用及拆迁补偿费,是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

  根据上述规定,房地产企业缴纳的土地闲置费应通过“开发成本—土地征用及拆迁补偿费”科目核算,与企业所得税口径是一致的。


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